Les sociétés civiles de construction vente (SCCV) sont des sociétés civiles créées dans le but de permettre la construction et la vente d’un projet immobilier. Très courantes dans le secteur de la promotion immobilière, elles présentent notamment la particularité, en comptabilité, d’avoir des immeubles en stocks et non dans les comptes de la classe 2 « immobilisations ».

Les promoteurs immobiliers ont l’habitude de créer des sociétés pouvant être des sociétés civiles de construction-vente ou de « programme ». Le promoteur agit alors souvent en tant que mandataire d’investisseurs financiers. Il est le gérant de la SCCV.

Il existe un plan comptable professionnel et un guide comptable qui préconisent de calculer le résultat à l’achèvement (remise des clés à l’acquéreur).

A l’inverse, le plan comptable général qualifie la méthode à l’avancement de méthode préférentielle, chaque fois qu’un programme de construction entrera dans la définition des contrats à long terme.

Si les sociétés civiles n’ont pas l’obligation d’appliquer ce plan comptable, il leur permet tout de même de mieux suivre les projets de construction.

Quelques particularités des comptes des promoteurs de construction immobilière

Le plan comptable professionnel des promoteurs immobiliers prévoit deux adaptations principales.

Il permet d’abord d’utiliser un compte 4453 spécifiquement dédié aux opérations immobilières afin de faciliter l’établissement des déclarations spécifiques de TVA des promoteurs immobiliers (formulaires 940,941,942,943).

Il permet ensuite d’utiliser le système de l’inventaire permanent tout au long de l’exercice. Ce système oblige à mouvementer les comptes de stocks à chaque opération qui entre dans le coût de revient de l’immeuble.

Ce n’est qu’à la fin de l’exercice que les comptes de charges seront mouvementés afin de permettre la présentation d’états annuels, conformes aux prescriptions du plan comptable général.

Ces dispositions particulières ne peuvent s’appliquer qu’à la condition d’être conformes aux prescriptions du plan comptable général en vigueur.

Les comptes spécifiques à la promotion construction

Le plan comptable professionnel prévoit un certain nombre de comptes que les professionnels devront subdiviser autant que de besoin, dans le but de faciliter l’écriture de transfert au compte de résultat en fin d’exercice.

Certains de ces comptes sont des créations pure et simples, ce qui signifie qu’ils n’existent pas dans le plan comptable général.

D’autres comptes ont simplement été renommés ou utilisés à d’autres fins parce qu’ils ont été créés en complément, à une époque où le numéro de compte n’était pas utilisé par le plan comptable général. C’est le cas des emprunts bonifiés, utilisés aujourd’hui pour les emprunts participatifs (compte 1675).

Numéro de compte Libellé du plan comptable professionnel Libellé du PCG lorsque le compte existe
164 Emprunts auprès des établissements de crédit :

  • 1641- crédits terrains
  • 1645 – crédits d’accompagnement
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
167 Emprunts et dettes assortis de conditions particulières :

  • 1675 – emprunts bonifiés
Emprunts et dettes assortis de conditions particulières :

  • 1675 – emprunts participatifs
261 Titres de participation :

  • 2617 – Parts de sociétés immobilières
Titres de participation :

267 Créances rattachées à des participations :

  • 2675 – Apports – promoteurs à des sociétés immobilières
Créances rattachées à des participations :

  • 2675 – Versements représentatifs d’apports non capitalisés (appels de fonds)
31 Terrains à aménager

  • 311 – prix d’acquisition ou valeur d’apports
  • 312 – frais d’acquisition de terrains (frais payés aux tiers)
  • 313 – indemnités diverses
  • 314 – frais de démolition, sondages, honoraires etc.
  • 315 – participations financières
  • 316 – frais divers sur terrains
  • 317 – coûts internes d’acquisition (promotion directe)
  • 318 – droits sociaux sur terrains à aménager
  • 319 – coût des terrains sortis du stocks
(Stocks de) matières premières
32 Approvisionnements, terrains ou immeubles en cours (Stocks d’)autres approvisionnements
331 Terrains :

  • 3311 – Prix d’acquisition ou valeur d’apport
  • 3312 – Frais d’acquisition des terrains (Frais payés aux tiers)
  • 3313 – Indemnités diverses
  • 3314 – Frais de démolition, sondages, honoraires etc.
  • 3315 – Participations financières
  • 3316 – Frais divers sur terrain
  • 3317 – Coûts internes d’acquisition (Promotion directe)
  • 3318 – Droits sociaux sur terrains à aménager
Produits en cours
332 Voirie, réseaux, divers et aménagements (VRD et aménagements)

  • 3321 – Voiries, routes et chemins
  • 3322 – réseaux et branchements
  • 3323 – Travaux divers de VRD et aménagements
  • 3324 – Honoraires de VRD et aménagements
 –
333 Constructions :

  • 3331 – Fondations spéciales
  • 3332 – Travaux de construction
  • 3334 – Honoraires de construction
 –
334 Frais annexes

  • 3341 – Frais financiers
  • 3342 – Rémunération des promoteurs constructeurs
  • 3343 – Impôts et taxes
  • 3344 – Frais de commercialisation et de publicité
  • 3345 – Frais annexes divers
 –
335 Coûts internes de production (producteurs directs) Travaux en cours
338 Droits sociaux sur immeubles en cours  –
339 Coûts des terrains ou immeubles en cours sortis du stock  –
351 Terrains Produits intermédiaires
352 Voirie, réseaux divers et aménagements  –
353 Constructions  –
354 Frais annexes  –
355 Coûts internes de production (producteurs directs) Produits finis
358 Droits sociaux sur immeubles achevés Produits résiduels
359 Coût des lots achevés sortis du stock  –
391 Provisions pour dépréciation des terrains à aménager Dépréciation des matières premières
392 Provisions pour dépréciation des approvisionnements Dépréciation des autres approvisionnements
393 Provisions pour dépréciation des terrains ou immeubles en cours Dépréciation des en-cours de production de biens
395 Provisions pour dépréciation des immeubles achevés Dépréciation des en-cours de production
4011 Vendeurs de terrains Fournisseurs – Achats de biens et prestations de services
4012 Entrepreneurs, architectes, BET, etc.

  • 40121 – Entrepreneurs – Marchés et avenants
  • 40122 – Architectes, BET, etc
  • 40127 – Entrepreneurs et architectes – Retenues
    • 401271 – Retenues de garantie
    • 401272 – Retenues diverses
 –
4017 Fournisseurs divers  Fournisseurs – Retenues de garanties
403 Fournisseurs – Effets à payer

  • 4031 – Vendeurs de terrains
  • 4032 – Entrepreneurs, architectes, BET etc.
  • 4037 – Fournisseurs divers
 Fournisseurs – Effets à payer
409 Fournisseurs débiteurs

  • 4091 – Entrepreneurs, architectes, BET, etc – Avances et acomptes
Fournisseurs débiteurs

  • 4091 – Fournisseurs – avances et acomptes versés sur commandes
411 Clients

  • 4111 – Clients terrains
  • 4112 – Clients acquéreurs (immeubles construits)
  • 4113 – Clients locataires
  • 4114 – Mandants
  • 4118 – Clients divers
Clients

  • 4111 – Clients – Ventes de biens ou de prestations de services
  • 4117 – Clients – Retenues de garantie
 4191  Clients – avances et acomptes

  • 41911 – Clients – avances reçues sur terrains
  • 41912 – Clients – avances reçues sur locaux
  • 41913 – Clients divers
Clients – Avances et acomptes reçus sur commandes
4453  Taxes déductibles – Opérations de construction

  • 44531 – Taxes sur chiffre d’affaires déductibles sur immeubles en cours
    • 445311 – sur terrain
    • 445312 – sur VRD
    • 445313 – sur construction
    • 445314 – sur frais annexes
    • 445315 – sur frais de commercialisation
    • 445319 – TVA récupérable (compte créditeur)
  • 44532 – TVA dont la récupération est différée
  • 44533 – TVA récupérée sur droits à déduction évalués (compte créditeur)
  –
4457  Taxes sur le chiffre d’affaires collectées par l’entreprise :

  • 44571 – TVA collectée
  • 44579 – TVA payée sur ventes encaissées (compte débiteur)
Taxes sur le chiffre d’affaires collectées par l’entreprise
454 Associés des SCI – Apports promoteurs

  • 4541 – Apports promoteurs (compte créditeur)
  • 4542 – Comptes courants
  • 4543 – Impôts et taxes recouvrables sur les associés
 –
601 Achats de terrains Achats stockés – Matières premières
6031 Variation de stocks : terrains Variation des stocks de matières premières
605 Travaux et honoraires d’aménagement et de construction (à subdiviser pour distinguer les travaux des honoraires) Achat de matériel, équipements et travaux
608 Frais annexes de construction Frais accessoires d’achat
70 Ventes de produits Ventes de produits fabriqués, prestations de services, marchandises
701 Ventes d’immeubles construits Ventes de produits finis
702 Ventes de terrains Ventes de produits intermédiaires
706 Locations Prestations de services
7133 Variation de stocks : terrains ou immeubles en cours Variation des en-cours de production de biens
7135 Variation de stocks : immeubles achevés Variation des stocks de produits

 

Source – ComptaOnline