La SCCV

La Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCIV ou SCCV) ne nécessite aucun capital minimum, et quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée.

La SCI de construction vente ne pais pas d’impôts sur les sociétés (régime de l’imposition sur les revenus). Chaque associé est imposé sur ce qu’il perçoit des bénéfices nets, sur sa déclaration de revenus annuelle.

Il n’y a pas de capital minimum imposé. Deux associés suffisent pour monter la société.

La capital n’est pas obligatoirement totalement libéré à la création. Les associés peuvent faire des apports au fur et à mesure de l’avancement du projet. Il n’y a pas de règles particulières, et sont tenus de respecter leurs engagements. C’est à la gérance que revient la charge de l’appel des fonds.

La création est relativement simple, et n’est soumise qu’à un droit fixe quel que soit son capital (moins de 250 euros).

S’il n’y a pas de salaires distribués, il n’y a aucune charge à payer.

L’établissement des statuts et la création de la société peuvent s’effectuer entre les associés (sous seing privé). Le notaire n’est pas obligatoire s’il n’y a pas d’apports immobiliers. Si un terrain est apporté dans le capital, un acte d’apport sera établi par celui-ci. Un acte sous seing privé ou notarié à la même valeur juridique.

L’objet de la société est obligatoirement la construction de biens immobiliers en vue de leur revente par lots, ou totalement.

Les associés ne peuvent en avoir l’attribution en tout ou partie, en jouissance ou en propriété. Si tel est le projet, c’est une autre forme juridique qui doit être choisie : la société civile immobilière d’attribution.

La fonctionnement est souple. Aucune règle particulière n’est prévue. La SCCV (ordinaire ou extraordinaire), ou encore, par consultation écrite. Ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent tant pour le fonctionnement, la dissolution, la liquidation ou le partage.

En cas d’inaction du gérant, l’assemblée générale peut être convoquée par tout associé (Code de construction et de l’habitation).

> Les associés

Pour créer une S.C. de construction vente, il faut être au minimum deux personnes. Il n’y a aucun maximum prévu par la loi, cependant il ne faut pas excéder un cercle restreint d’investisseur tel que définit par décret sous peine de risquer d’être requalifier en offre public de titre financier. Il n’y a aucune condition de qualité, ni de nationalité requise pour être associé.

Pour les personnes physiques elles doivent être capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les faculté mentales sont altérées. Peut donc s’engager, toute personne ayant la capacité de la faire, c’est à dire :

  • le majeur ;
  • le majeur sous sauvegarde de justice ;
  • le majeur en curatelle assisté de son curateur ;
  • le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur ;
  • le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme ;
  • le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge.

> Les responsabilité des associés

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Les créanciers ne peuvent poursuivre les associés pour le paiement des dettes, qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé ne faire payer la personne morale, c’est à dire, la S.C.

Toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et des ayants cause se prescrivent par cinq ans, à compter de la publication de la dissolution de la société.

Si un associé est mis en faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire, il devra quitter la société et sera remboursé du montant de ses parts sociales. Dans un tel cas, les statuts peuvent aussi prévoir que la société sera dissoute si l’un des associés se trouvait en déconfiture (art 1860 du Code civil).

Il est important aussi de préciser qu’en cas de cession de part, l’associé est tenu de responsable des dettes qui ont eu lieu pendant la période où il était associé (prescription également cinq ans après).

> Les statuts

Ils sont rédigés librement, soit sous seing privé, ou sous forme authentique, c’est à dire, par un notaire. Précision : les deux formules ont la même valeur juridique (entre les associés, ou bien, devant notaire). Le notaire est obligatoire en cas d’apport(s) de biens immobiliers dans le capital.

> Objet de la société civile immobilière de construction vente

L’objet est la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de sa vente en totalité ou par fractions. C’est donc une société éphémère qui a vocation à disparaître après la réalisation du programme. On ne peut l’utiliser pour gérer un patrimoine immobilier. On choisira pour cela, une autre forme : la Société Civile Immobilière Classique.

Sont donc exclues, les opérations d’achat de biens immobiliers pour les revendre sans construction ou simplement, après un réaménagement ou amélioration de ces derniers.

> Le capital social

Aucun capital minimum n’est imposé. Ce sont les associés qui détermineront ce capital, lequel sera en général, fonction du projet en cours. Ce dernier pourra ne pas être libéré en totalité. Il peut être capital variable.

> Les apports

A la différence des autres sociétés commerciales ou artisanales, la valeur de l’apport en nature est librement discutée entre les associés, et ne nécessite pas l’intervention d’un commissaire aux apports, quel qu’en soit le pourcentage représenté par ce bien, par rapport au capital total. Ils peuvent être de 3 natures :

  • en espèces ;
  • en nature (matériel) ;
  • en industrie (temps accordée à la société par exemple, services rendus).

> Durée de la société

La durée maximum d’une société en France, est de 99 ans. La période commence à courir du jour de l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (art 3 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978). Mais la durée à indiquer dans les statuts peut être plus courte.

> La siège social

Le siège social est l’adresse du domicile de la société. Celui-ci peut être l’adresse personnelle du gérant ou celle d’un bien immobilier don il fait apport à la société par exemple. Etant donné la nature de l’activité de cette société créée le temps de cette construction et dissoute ensuite, il est recommandé d’établir au domicile du gérant. Pour une société civile (SC), (contrairement à une société commerciale) il n’y a pas de limite de temps pour la domiciliation.

> La gérance

la société est gérée par une ou plusieurs personnes (aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct (procès verbal), ou désignées par une décision des associés réunis en assemblée.

> La cessation des fonctions de gérant

La fonction du (ou des gérants) cesse par :

  • la démission ;
  • la date prévue de la fin de la gérance ;
  • la déchéance (faillite personnelle) ;
  • l’application de clauses prévues dans les statuts ;
  • le décès.

Sauf disposition contraire dans les statuts, le gérant est aussi révocation par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans motif juste, elle peut donner lieu à dommage intérêts. Bien entendu, il est aussi révocable par décision des tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

> La situation fiscales et sociales du (ou des) gérant

D’un point de vue fiscale, le gérant s’il n’est pas associé, sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le salaire versé sera une charge déductible pour la société, mais il faut qu’il exige un véritable lien de subordination entre lui et le reste des associés. Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun des salariés puisqu’il existera ente les société et lui, un lien de subordination.

Si la gérant est associé, il sera assujetti au régime des non salariés (identique aux entrepreneurs individuels). Cependant, il n’y a pas de charges sociales à payer si aucun salaire n’est versé.