La gestion de l’activité « aménageur-promoteur »

La gestion de l’activité « aménageur-promoteur » à travers les évolutions économiques et le renforcement réglementaire : outil d’aide au suivi analytique par programme et à l’optimisation de la présentation des comptes consolidés dans un groupe de sociétés civiles de construction Vente

L’immobilier au travers de l’aménagement et la promotion notamment est une activité qui dépend de nombreux facteurs externes. Par le passé, ces facteurs étaient beaucoup moins présents et le professionnel pouvait gérer son activité de manière plus sereine et stable.
Aujourd’hui, les activités immobilières, où la nature de l’opération et la durée de la production sont au centre des réflexions, sont soumises à de plus en plus de contraintes qui ont une incidence sur sa rentabilité :
– Une économie instable en grande partie suite à la crise de 2008 ;
– Des contraintes réglementaires de plus en plus pesantes sur l’organisation et les marges. Les normes environnementales accentuées depuis les lois sur le Grenelle de l’Environnement en font principalement partie ;
– Des aides fiscales gouvernementales qui se durcissent.
Ces phénomènes s’ajoutent à la complexité de la profession qui exige, pour le professionnel, des compétences dans de multiples domaines (commercial, technique, marketing, droit de l’urbanisme, gestion, comptabilité…).
Celui de la comptabilité est d’ailleurs particulièrement difficile à gérer. Les méthodes comptables disponibles à travers le plan comptable professionnel et le plan comptable général sont spécifiques et multiples (méthode à l’avancement pour les contrats à long terme, valorisation du stock,…). Le dirigeant et ses équipes se retrouvent ainsi souvent confrontés à des situations qui ne sont pas explicitement prévues par le normalisateur comptable ; ils doivent prendre position sur les traitements spécifiques à adopter.
Face à ces situations, les professionnels de la comptabilité ont un rôle important à jouer. Le conseil et l’accompagnement de l’expert-comptable et les contrôles du commissaire aux comptes, assurent à l’entreprise une gestion optimale et un arrêté des comptes fiables et fidèles. Ils analysent également les risques spécifiques au secteur et alertent les dirigeants, afin de maîtriser le risque de continuité d’exploitation.
Pour mener à bien ses missions, l’expert-comptable doit s’appuyer sur des outils de gestion fiables. De même pour le dirigeant, le pilotage et une gestion rigoureuse passent avant tout par des outils adaptés, mis en place pour chacune des opérations immobilières. La création de ces outils permet un meilleur suivi de chaque programme et l’établissement des comptes sociaux.
L’avantage de connaître et d’être en mesure d’analyser précisément chaque programme est de pouvoir réagir face à une situation de gestion difficile et modifier sa stratégie.
Toutefois, une analyse par programme n’est pas suffisante et il est tout aussi important de connaître la situation financière globale de l’activité du groupe.
Les outils développés dans ce mémoire répondent à l’ensemble de ces objectifs. Les applicatifs informatiques proposés intègrent la gestion et la comptabilité d’un programme d’une part puis aident à l’établissement de comptes consolidés de l’activité d’autre part.
Une démarche a également été entreprise pour suivre les engagements financiers, facteurs de risque liés à l’activité, compte tenu des encours significatifs mis en jeu.

• La société civile de construction-vente : clarification des activité compatibles avec son régime fiscal spécifique

Dotées d’un statut particulier par les articles L 211-1 à L 211-4 du Code de la construction et de l’habitation, les sociétés civiles dont l’objet social est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de la vente bénéficient d’un régime fiscal dérogatoire au droit commun qui a largement contribué à leur succès auprès des promoteurs immobiliers.

Si l’activité de construction en vue de la vente est civile au plan juridique, l’article 35 1° bis du Code général des impôts (CGI) lui confère un caractère commercial pour l’application de l’impôt.

Conformément au principe posé par l’article 206-2 du CGO, la réalisation d’opérations visées aux article 34 et 35 par une société civile entraîne son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Et c’est par dérogation à ce principe que l’article 239 ter prévoit que les sociétés civiles de construction-vente ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés mais soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.

Le régime dérogatoire n’est pas subordonné à la condition que l’objet de construction-vente soit réalisé à titre exclusif. L’Administration a toujours précisé qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que cet objet est réalisé à titre exclusif, ou conjointement avec l’exercice d’une activité purement civile du point de vue fiscal telle que la location d’immeubles. Par contre, les sociétés civiles qui, en sus de la construction d’immeubles en vue de la vente, exercent une autre activité relevant, au plan fiscal, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20120912).

La jurisprudence accepte de considérer que le réalisation d’opérations pourtant commerciales au plan fiscal ne remet pas en cause l’application des dispositions de l’article 239 ter lorsqu’elles permettent de mener à bien la vente des immeubles construits (vente de mobiliers équipant les parties communes d’une résidence pour personnes âgées CE 27/02/1989 n°57066, SCI La Résidence du Bocage) ou présentent un intérêt direct pour la réalisation de l’objet social (revente d’un terrain en contrepartie de l’abandon d’une servitude de passage CE 28/01/1983 n°28193).

En précisant que le régime de l’article 239 ter est réservé aux sociétés civiles qui réalisent uniquement des opérations de construction en vue de la vente, le considérant de certains arrêts pouvait laisser croire que l’article 239 ter du CGI posait une condition d’exclusivité de l’objet des sociétés (CE 5/04/1978 n°1211 ; CE 27/09/1991 n°110130).

Si ce principe d’exclusivité n’avait vraisemblablement vocation à concerner que les seules activités commerciales au plan fiscal, le Conseil d’Etat en a pourtant fait l’application à une société civiles de construction-vente (SCCV) qui avait donnée les immeubles construits en location. au lieu de juger qu’une activité civile ne saurai priver la société de son régime, il a considéré qu’en raison de son caractère accessoire et préalable à la vente, la location n’a constitué qu’une des modalités par lesquelles la société a mené à bien la vente de ses immeubles et ne lui a ainsi pas fait perdre le bénéfice de son régime fiscale dérogatoire (CE 06/11/198 n°171927, SCI Paradis Prat).

Faisant application des mêmes principes, une cour administrative d’appel a jugé qu’une SCCV dont l’activité de location n’était pas accessoire devait être assujettie à l’impôt sur les sociétés sur la totalité de ses bénéfices (CAA Bordeaux n°08BX00965). C’est cet arrêt sue vient de censurer le Conseil d’Etat (28/11/2012 n°332110 SCI Virapin Apou) en jugeant que le régime dérogatoire cesse de s’appliquer aux société civiles qui se livrent, en plus des opérations qui, si elles étaient effectuées isolément; auraient pour conséquence la soumission de ces sociétés à l’impôt sur les sociétés en application des dispositions combinées des articles 206, 34 et 35 du CGI.

Il a ainsi permis de clarifier la situation en jugeant :

– que l’objet de construction-vente n’est pas exclusif ;

– qu’une activité de location de nature civile, même non accessoire, ne prive pas la société du régime prévu à l’article 239 ter du CGI.

• Personnes physiques constructeurs vendeurs : conciliez responsabilité limitée et « remontée » fiscale des pertes !

Désireux d’amorcer une activité de construction-vente en partenariat majoritaire avec d’autres personnes physiques, vous n’excluez pas que l’opération puisses s’avérer déficitaire. Votre choix se portera-t-il sur celui d’une société de capitaux, limitant votre responsabilité juridique, mais dont l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés vous empêchera de déduire leurs pertes fiscales ? Lui préférerez-vous une société civile de construction-vente autorisant une « remontée » fiscales des pertes, mais vous conférant une responsabilité juridique indéfinie ?

N’ayez plus à choisir ! Francisation du régime des « Subchapter S Corporations » américaines, l’article 239 bis AB du Code général des impôts vous permettra, pendant cinq ans, d’opter pour l’application du régime fiscal d’une société civile de construction-vente à une société anonyme non cotée, par actions simplifiée, ou a responsabilité limitée.

Votre société pourra être nouvellement créée, ou exister depuis moins de cinq années : dans ce dernier cas, sa sortie du régime d’impôt sur les sociétés sera sans conséquences, sauf si elle a disposé de déficits antérieurs (ils tomberaient en non-valeur) ou exerce une activité civile, dont les actifs seraient porteurs de plus-values latentes (imposées à l’occasion de ce changement de régime).

Son activité sociales devra être principalement commerciales (d’application générale, ce régime admet tout aussi bien l’exercice à titre principal d’une activité industrielle, artisanale, agricole ou libérale), à l’exclusion de toute activité de gestion patrimoniale, mobilière ou immobilière ; toutefois, une activité accessoire autre, par exemple de location nue, sera autorisée. Les associés de sociétés civiles de construction-ventre (sociétés dont l’objet est exclusif de l’exercice commerciale) qui auraient conservé dans l’oreille le bruit des disputes fiscales nées par exemple de la revente d’une terrain non construit (cou adm d’appel de Lyon, 10 novembre 2004, n°97-2327), ou d’une construction-vente d’immeubles équipés ou meublés (Conseil d’Etat, 27 février 1989, n°57066), apprécieront le silence de l’article 239 bis AB, puiqu’accomplir de telles activités ne ferait que renforcer la commercialité fiscales de leur activité principale.

Le capital et les droits de vote devront être détenus pour au moins 50 % par des personnes physiques, parmi lesquelles celles possédant au moins 34 % ou les membres de leur foyer fiscal seront dirigeantes. Des structures de capital-risque françaises ou d’autre Etats membres de l’Union européenne pourraient toutefois être également associées, leurs droit n’étant pas pour autant pris en compte pour apprécier ces deux pourcentages.

Devant employeur moins de 50 salariés, cette société réalisera une chiffre d’affaires annuel, ou disposera d’une total de bilan, inférieur à 10 millions d’euros. Non soumise à l’impôt sur les sociétés, elle pourra toutefois continuer à faire profiter ses associés des régimes d’exonérations d’impôt sur le revenu pour investissements dans des sociétés soumises à l’IS (FCPR, SUIR,FCPI,FIP et SCR) et de la réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME. A l’expiration du délai de cinq ans, à votre choix et sans conséquences en matière d’impôt sur le revenu (sous réserve d’observer les formalités prévues à l’article 202 ter du CGI), cette société pourra conserver son régime de translucidité fiscale, en se transformant en société civile (en cas d’activité non commerciale) ou en nom collectif (en cas d’activité commerciale), soit, sinon devenir automatiquement soumise  l’impôt sur les sociétés.