L’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux » sous réserve d’une mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.
Contexte de l’affaire :
Une société a acquis d’une SCCV un immeuble de bureaux en l’état futur d’achèvement. Dans l’hypothèse où l’immeuble ne serait pas intégralement loué au jour de la livraison, le contrat de vente stipulait une garantie locative d’un an. Après mise en demeure de l’acquéreur au vendeur aux fins de paiements de certaines sommes en l’absence de locataires, l’acquéreur a assigné les associés de la SCCV en paiement de sa créance.
Apport de cette décision :
L’acquéreur étant dépourvu de titre contre la SCCV, la cour de cassation a considéré que sa poursuite contre les associés de la SCCV était prématurée. Cet arrêt confirme une jurisprudence constante qui exige que l’action contre les associés requiert un titre préalable contre la société, une mise en demeure ne suffisant pas (cour de cassation, 3ème civile, 2 décembre 1980, bull.civ.III, n°186).
Toutefois, la notion de titre est interprétée largement :
Une ordonnance de référé condamnant la société à payer une somme d’argent (cour de cassation, 3ème civile, 17 décembre 1988, Bull.civ.III, n°37) ou un jugement admettant à titre provisionnel la créance au passif de la société ayant fait l’objet d’une procédure collective (cour de cassation, 3ème civile, 24 octobre 1990, Bull.civ.III, n°198) sont considérés comme des titres de nature à fonder une action contre les associés d’une SCCV. (Cour de cassation, civ 3ème, 3 novembre 2011, n°10-23.951).
