Le Conseil d’Etat, dans un décision en date du 28 décembre 2012 (Conseil d’Etat, 9ème et 10ème sous régime réunies, 28/11/2012, n°332110) a eu l’occasion de se prononcer sur les conditions de la remise en cause du régime de faveur prévues pour les SCCV.
Il a en effet considéré que le régime dérogatoire prévu pour les SCCV cesse cependant de s’appliquer aux sociétés qui, tout en remplissant les conditions exigées par ce régime, se livrent, en plus des opération de construction-vente, à d’autres opérations, qui si elles étaient effectuées isolément, auraient pour conséquence la soumission de ces sociétés à l’impôt sur les sociétés.
> Rappel sur la SCCV et son régime de faveur
Conformément aux dispositions du 2 de l’article 206, 1er alinéa, du code général des impôts (CGI), les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés, qu’elle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 du CGI et 35 du CGI.
Cependant, par dérogation à ce principe, le I de l’article 239 ter du CGI prévoit que les dispositions de la 2 de l’article 206 du CGI ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous le forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. Ces sociétés demeurent donc, sous les réserves émises, soumises au régime fiscal propres aux associés.
> Les faits
Une SCI VR avait pour objet la construction d’immeubles en vue de leur vente. Elle a fait construire un immeuble dont une partie des lots a fait l’objet de vent en 1994, 1995 et 2000, l’autre partie des lots étant donnée en location.
Les recettes tirées de l’activité de location ont représenté l’intégralité des produits enregistrés par la société en 2001 et en 2002.
A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a soumis cette société à l’impôt sur les sociétés, en remettant en cause le bénéfice du régime de l’article 239 ter du code général des impôts dont elle se prévalait et a, en conséquence, assujetti ses opérations à la taxe sur la valeur ajoutée.
> La solution
Le Conseil d’Etat, après avoir rappelé les conditions du maintien du régime de faveur prévu par les dispositions de l’article 239 ter du CGI au profit des SCCV, précise que ce régime dérogatoire cesse cependant de s’appliquer aux sociétés civiles qui, tout en remplissant, par leur objet statutaire et par leur forme, les conditions exigées par ces dispositions, se livrent, en plus de opérations de constructions-vente, à ‘d’autres opérations qui, si elles étaient effectuées isolément, auraient pour conséquence la soumission de ces sociétés à l’impôt sur les sociétés.
Considérant qu’après avoir jugé que, compte tenu de son objet social et du fait qu’elle avait procédé au cours des années 1994, 1995 et 2000 à la cession de certains lots de l’immeuble concerné, la SCI Virapin Apou devrait être regardée comme n’ayant pas perdu sa qualité de société de construction-vente au cours des années d’imposition en litige, la cour a jugé qu’elle ne pouvait pas se prévaloir des dispositions de l’article 239 ter du Code général des impôts précité, au seul motif qu’elle avait encaissé au titre de ces années des recettes de location : qu’en ne recherchant pas une nature civile, la cour a commis une erreur de droit.
Au cas d’espèce, le Conseil d’Etat a donc considéré que les juges de fond avaient commis une erreur de droit en se limitant à relever que la SCCV qui avait exercé une activité locative qui avait représenté l’intégralité de ses revenus au titre de certains exercices, perdait systématiquement le régime de faveur prévu par les dispositions de l’article 239 ter du CGI.
En effet, le Conseil d’Etat a considéré que la circonstance qu’une société civile immobilière (SCI) ayant pour objet l’activité de construction-vente exerce, par ailleurs, une activité de nature civile ne saurait faire obstacle à ce qu’elle se prévale des dispositions de l’article 239 ter du code général des impôts (CGI) et que, par suite, le juge des l’impôt ne peut exclure une SCI ayant pour objet l’activité de construction-vente du bénéfice de ce régime dérogatoire au motif que cette société aurait encaissé au titre des années en litige des recettes de location, sans rechercher si cette activité de location revêtait une nature.