Un récent arrêt vient de se prononcer sur le régime fiscale qui s’appliquer aux sociétés civiles se livrant à des opérations de construction-vente, lorsqu’elle louent tout ou partie de leurs immeubles. Faisons le point en la matière …

Régime fiscal applicable : en bref

Le régime de principe. Par principe, une société civile, quelle que soit sa forme, relève de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsqu’elle se livre à des opérations présentant une caractère industriel ou commercial (CGI, art 206). Tel est le cas des opérations de construction d’immeubles en vue de les vendre (en bloc ou par locaux). Par suite, une société civile qui procède à pareilles opérations est, en principe, obligatoirement soumise à l’IS.

Le régime dérogatoire. Par dérogation, le « régime IS » n’est pas applicable pour une société civile ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente (CGI, art 239 ter). Il faut pour cela qu’elle ne prenne pas la forme d’une société par actions (SA, SAS, etc.) ou à responsabilité limitée (SARL, etc.). En outre, il faut que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés pour la passif social.

Vous avez dit dérogatoire ? Sous réserve de respecter les conditions précitées, une société civiles de construction-vente (SCCV, dans le jargon) est soumise au régime dit de « transparence fiscale ». Ce sont donc les associés (et non la société en elle-même) qui sont imposés, en proportion de leurs droits, suivant le régime fiscal qui leur est propre (IR ou IS).

SCI de construction-vente : précision

Où la société fait (aussi) de la location … Une affaire mérite l’intérêt. Pendant deux ans, un SCI de construction-vente tire l’intégralité de ses recettes de la seule activité de location d’une partie d’une immeuble qu’elle a construit. Suite à un contrôle, le fisc soumet la SCI à l’IS (et à la TVA) pour cette période, en lui déniant le bénéfice de l’article 239 ter.

Retour à l’IS ? La Cour d’appel donner raison au fisc. Elle juges certes que la SCI n’a pas perdu sa qualité de SCCV au cours des années d’imposition en litige (compte tenu de son objet sociale et du qu’elle a vendu antérieurement certains lots de l’immeuble concerné). Mais elle ne peut sa prévaloir de l’art 239 ter car elle a encaissé, pour ces années, uniquement des recettes de location.

Pas si vite ! Le Conseil d’Etat vient d’annuler l’arrêt d’appel, estimant que les juges ont commis une erreur de droit en ne recherchant pas si l’activité de location revêtait, en l’espèce, une nature civile (CE 20-11-2013 n°332110). Ce qui est le cas, par principe, de la location nue …

Régime applicable ? L’arrêt pose le principe suivant. Le régime dérogatoire « cesse (…) de s’appliquer aux sociétés civiles qui, tout en remplissant, par leur objet statutaire et par leur forme, les conditions exigées (…) si livrent, en plus de opérations de construction-vente, à d’autres opérations qui, si elles étaient effectuées isolément, auraient pour conséquence la soumission de ces sociétés » à l’IS, en application des dispositions combinées des articles 206, 34 et 35 du CGI. En clair, une SCCV ne perd le bénéfice de l’art 239 ter qu’en réalisant des opérations relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au titre de l’IR.

Conseil. S’il peut être soutenu au vu de l’arrêt que la possibilité pour une SCCV de louer ses immeubles est « élargie », elle se gardera bien notamment d’exercer une activité de location en meublé ou de réaliser des « recettes commerciales » accessoires (même de moins de 10 % du montant de ses recettes totales hors taxe).

Une SCI de construction-vente relève à certaines conditions d’une dispositif dérogatoire l’excluant du régime de l’impôt sur les sociétés, même si elle exerce aussi une autre activité de nature civiles, telle la location nue de logements…