La comptabilité des SCI de construction-vente

Les promoteurs immobiliers ont l’habitude de créer des sociétés pouvant être des sociétés civiles de construction-vente ou de « programme ». Le promoteur agit alors souvent en tant que mandataire d’investisseurs financiers. Il est le gérant de la SCCV.

Il existe un plan comptable professionnel et un guide comptable qui préconisent de calculer le résultat à l’achèvement (remise des clés à l’acquéreur).

A l’inverse, le plan comptable général qualifie la méthode à l’avancement de méthode préférentielle, chaque fois qu’un programme de construction entrera dans la définition des contrats à long terme.

Si les sociétés civiles n’ont pas l’obligation d’appliquer ce plan comptable, il leur permet tout de même de mieux suivre les projets de construction.

Quelques particularités des comptes des promoteurs de construction immobilière

Le plan comptable professionnel des promoteurs immobiliers prévoit deux adaptations principales.

Il permet d’abord d’utiliser un compte 4453 spécifiquement dédié aux opérations immobilières afin de faciliter l’établissement des déclarations spécifiques de TVA des promoteurs immobiliers (formulaires 940,941,942,943).

Il permet ensuite d’utiliser le système de l’inventaire permanent tout au long de l’exercice. Ce système oblige à mouvementer les comptes de stocks à chaque opération qui entre dans le coût de revient de l’immeuble.

Ce n’est qu’à la fin de l’exercice que les comptes de charges seront mouvementés afin de permettre la présentation d’états annuels, conformes aux prescriptions du plan comptable général.

Ces dispositions particulières ne peuvent s’appliquer qu’à la condition d’être conformes aux prescriptions du plan comptable général en vigueur.

Les comptes spécifiques à la promotion construction

Le plan comptable professionnel prévoit un certain nombre de comptes que les professionnels devront subdiviser autant que de besoin, dans le but de faciliter l’écriture de transfert au compte de résultat en fin d’exercice.

Certains de ces comptes sont des créations pure et simples, ce qui signifie qu’ils n’existent pas dans le plan comptable général.

D’autres comptes ont simplement été renommés ou utilisés à d’autres fins parce qu’ils ont été créés en complément, à une époque où le numéro de compte n’était pas utilisé par le plan comptable général. C’est le cas des emprunts bonifiés, utilisés aujourd’hui pour les emprunts participatifs (compte 1675).

Numéro de compte	Libellé du plan comptable professionnel	Libellé du PCG lorsque le compte existe
164	Emprunts auprès des établissements de crédit : 1641- crédits terrains 1645 – crédits d’accompagnement	Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
167	Emprunts et dettes assortis de conditions particulières : 1675 – emprunts bonifiés	Emprunts et dettes assortis de conditions particulières : 1675 – emprunts participatifs
261	Titres de participation : 2617 – Parts de sociétés immobilières	Titres de participation : –
267	Créances rattachées à des participations : 2675 – Apports – promoteurs à des sociétés immobilières	Créances rattachées à des participations : 2675 – Versements représentatifs d’apports non capitalisés (appels de fonds)
31	Terrains à aménager 311 – prix d’acquisition ou valeur d’apports 312 – frais d’acquisition de terrains (frais payés aux tiers) 313 – indemnités diverses 314 – frais de démolition, sondages, honoraires etc. 315 – participations financières 316 – frais divers sur terrains 317 – coûts internes d’acquisition (promotion directe) 318 – droits sociaux sur terrains à aménager 319 – coût des terrains sortis du stocks	(Stocks de) matières premières
32	Approvisionnements, terrains ou immeubles en cours	(Stocks d’)autres approvisionnements
331	Terrains : 3311 – Prix d’acquisition ou valeur d’apport 3312 – Frais d’acquisition des terrains (Frais payés aux tiers) 3313 – Indemnités diverses 3314 – Frais de démolition, sondages, honoraires etc. 3315 – Participations financières 3316 – Frais divers sur terrain 3317 – Coûts internes d’acquisition (Promotion directe) 3318 – Droits sociaux sur terrains à aménager	Produits en cours
332	Voirie, réseaux, divers et aménagements (VRD et aménagements) 3321 – Voiries, routes et chemins 3322 – réseaux et branchements 3323 – Travaux divers de VRD et aménagements 3324 – Honoraires de VRD et aménagements	–
333	Constructions : 3331 – Fondations spéciales 3332 – Travaux de construction 3334 – Honoraires de construction	–
334	Frais annexes 3341 – Frais financiers 3342 – Rémunération des promoteurs constructeurs 3343 – Impôts et taxes 3344 – Frais de commercialisation et de publicité 3345 – Frais annexes divers	–
335	Coûts internes de production (producteurs directs)	Travaux en cours
338	Droits sociaux sur immeubles en cours	–
339	Coûts des terrains ou immeubles en cours sortis du stock	–
351	Terrains	Produits intermédiaires
352	Voirie, réseaux divers et aménagements	–
353	Constructions	–
354	Frais annexes	–
355	Coûts internes de production (producteurs directs)	Produits finis
358	Droits sociaux sur immeubles achevés	Produits résiduels
359	Coût des lots achevés sortis du stock	–
391	Provisions pour dépréciation des terrains à aménager	Dépréciation des matières premières
392	Provisions pour dépréciation des approvisionnements	Dépréciation des autres approvisionnements
393	Provisions pour dépréciation des terrains ou immeubles en cours	Dépréciation des en-cours de production de biens
395	Provisions pour dépréciation des immeubles achevés	Dépréciation des en-cours de production
4011	Vendeurs de terrains	Fournisseurs – Achats de biens et prestations de services
4012	Entrepreneurs, architectes, BET, etc. 40121 – Entrepreneurs – Marchés et avenants 40122 – Architectes, BET, etc 40127 – Entrepreneurs et architectes – Retenues 401271 – Retenues de garantie 401272 – Retenues diverses	–
4017	Fournisseurs divers	Fournisseurs – Retenues de garanties
403	Fournisseurs – Effets à payer 4031 – Vendeurs de terrains 4032 – Entrepreneurs, architectes, BET etc. 4037 – Fournisseurs divers	Fournisseurs – Effets à payer
409	Fournisseurs débiteurs 4091 – Entrepreneurs, architectes, BET, etc – Avances et acomptes	Fournisseurs débiteurs 4091 – Fournisseurs – avances et acomptes versés sur commandes
411	Clients 4111 – Clients terrains 4112 – Clients acquéreurs (immeubles construits) 4113 – Clients locataires 4114 – Mandants 4118 – Clients divers	Clients 4111 – Clients – Ventes de biens ou de prestations de services 4117 – Clients – Retenues de garantie
4191	Clients – avances et acomptes 41911 – Clients – avances reçues sur terrains 41912 – Clients – avances reçues sur locaux 41913 – Clients divers	Clients – Avances et acomptes reçus sur commandes
4453	Taxes déductibles – Opérations de construction 44531 – Taxes sur chiffre d’affaires déductibles sur immeubles en cours 445311 – sur terrain 445312 – sur VRD 445313 – sur construction 445314 – sur frais annexes 445315 – sur frais de commercialisation 445319 – TVA récupérable (compte créditeur) 44532 – TVA dont la récupération est différée 44533 – TVA récupérée sur droits à déduction évalués (compte créditeur)	–
4457	Taxes sur le chiffre d’affaires collectées par l’entreprise : 44571 – TVA collectée 44579 – TVA payée sur ventes encaissées (compte débiteur)	Taxes sur le chiffre d’affaires collectées par l’entreprise
454	Associés des SCI – Apports promoteurs 4541 – Apports promoteurs (compte créditeur) 4542 – Comptes courants 4543 – Impôts et taxes recouvrables sur les associés	–
601	Achats de terrains	Achats stockés – Matières premières
6031	Variation de stocks : terrains	Variation des stocks de matières premières
605	Travaux et honoraires d’aménagement et de construction (à subdiviser pour distinguer les travaux des honoraires)	Achat de matériel, équipements et travaux
608	Frais annexes de construction	Frais accessoires d’achat
70	Ventes de produits	Ventes de produits fabriqués, prestations de services, marchandises
701	Ventes d’immeubles construits	Ventes de produits finis
702	Ventes de terrains	Ventes de produits intermédiaires
706	Locations	Prestations de services
7133	Variation de stocks : terrains ou immeubles en cours	Variation des en-cours de production de biens
7135	Variation de stocks : immeubles achevés	Variation des stocks de produits

 

Source – ComptaOnline